任意売却とは
任意売却とは、自宅などの不動産を所有者自らの意思で売却し、その代金をもって住宅ローンを返済する方法です。
任意売却は、通常の不動産の売却と同様に一般の市場で売却を行うので、競売のように通常の売却価格よりも２～３割安く叩き売られてしまうことはありません。したがって、競売になるよりも借入額を減らすことができます。
また、交渉次第で自宅を出て行く際の引越し費用がもらえる（競売では引越し費用は出ません）といったメリットがあります。
このまま住宅ローンの滞納を続けると…
・金融機関から督促状が届いてしまった…
・このままでは競売にかけられてしまう…
・借金の返済が滞っているが、自己破産だけは避けたい…
今、このような住宅ローンのお悩みを抱えている方が増えています。
ではこのまま住宅ローンを滞納してしまうとどうなるのでしょうか？
仮に、あなたが住宅ローンや不動産を担保にした借入金の返済を滞納してしまった場合、あなたの自宅は競売（けいばい）にかけられてしまいます。
競売とは、住宅ローンなどの借金を返せなくなった場合に、債権者が裁判所に申し立てをすることで担保となっている土地や建物を裁判所が強制的に売却してしまう手続きです。場合によっては自宅から強制退去も命じられることもあります。
また、競売になったからといって、あなたの借金が帳消しになるわけではありません。競売の場合は、普通に売却するよりも２～３割安い価格で叩き売られてしまうこともあり、自宅の売却価格があなたのローンの残額に満たない場合は、その差額が借金として残ってしまいます。
そのため、あなたは自宅を失った上に、多額の借金に悩まされることになるのです。
当事務所が任意売却で選ばれる理由
①任意売却以外の選択肢もご提案
当事務所は任意売却だけでなく、個人再生や任意整理など債務整理によりご自宅を売らなくて済む方法も検討いたします。不動産会社は債務整理をすることはできないので、売却後に実は自宅を売らなくて良かったというケースも多々あります。任意売却の前に必ず法律の専門化である司法書士にご相談下さい。
②任意売却に強い不動産会社と連携
任意売却は債権者との交渉など、通常の不動産の売却よりも煩雑な手続きが数多くあります。そのため、任意売却の経験が少ない不動産会社ではスムーズな売却ができず、競売になってしまったケースもあります。
当事務所では、責任をもって任意売却に強い不動産会社をご紹介いたします。
※司法書士は法律相談のみをお受けし、不動産の仲介は行いません。不動産仲介が必要な場合は適正な不動産会社ごご紹介いたします。
任意売却とは、抵当権等が設定されている不動産を競売で処分せずに、抵当権者（金融機関）との調整及び合意に基づき、その不動産の所有者自らの意思で売却する手続きです。抵当権者は、その売却代金より債権を回収し、一方債務者は、抵当権を解除してもらうのです。
任意売却のメリット
１.自分の意思で売却することができる
苦労して手に入れたせっかくの自宅が競売にかけられ二束三文の値段で知らない誰かに買われるのではなく、自分の意思によって売却を決めることにより、前向きな気持ちのまま人生を再スタートすることができます。
2.手元に資金を残せる可能性がある
競売と違い、引越代を用意できる可能性があります。
数年前なら100万円以上の引越費用を認めてもらえることもありましたが現在債権者が認める金額は20万円～30万円程度です。
3.競売よりも高値で売れる可能性が高い！
早く任意売却に取り掛かれれば、実際の市場価格により近い金額での売却が可能となります。したがって、より多くの借金を返済できます。
4.競売とは違いプライバシーを無視されるようなことがない
一般の不動産売買と同様の販売方法となりますので、ご近所に売却理由を知られる心配はほとんどありません。親しみのある地域にそのまま住み続けることが可能です。
5.所有者の持ち出し（売却時にかかる費用）がゼロ
ご依頼人の持ち出し金が全くかからない仕組みです。不動産仲介手数料等は売却代金から費用として充てられるので料金の心配ありません。
6.売買契約交渉の中で引越し日について相談できる
競売とは違い、突然、新しい落札者が来て急な立ち退きを迫られることはありません。
債権者との交渉次第で引越し日を自由に設定できます。
７.自宅に住み続けることができる可能性がある
競売では当事者が入札に参加できず、また、身内や知り合いが落札できるかどうかはギャンブルと同じで賭けです。任意売却ではご事情を詳しくお聞かせ頂ければ、利害関係人と調整して、買主に賃料を払ってそのままご自宅に住み続け、数年後に買い戻すということも可能です。
８.当事務所のサポートが受けられる
当法人では不動産の売買が終わった後でも、残債務等の処理のアドバイスから不安や疑問の解決に至るまでお客様が気持ちよく再出発できるようにサポートいたします。
任意売却の流れ
１．手続きの開始
まずは、当法人がご紹介する任意売却に強い不動産会社に依頼し、債権者と話をしてもらいます。
話を進める上で｢売買価格の決定｣と｢買主の決定｣は、重要なポイントです。
売買価格は債権者の債権回収率に大きく影響を及ぼしますし、買主の目星がついている場合は、話がより具体的になります。
２．債権者やその他利害関係人との調整
任意売却には、債権者や利害関係人の調整と合意が必要となります。 ｇ
調整は、前記のとおり主に不動産会社が行いますが、債権者が数社となる場合、売買代金をどのように分配して各債権者の返済にあてるのか、その返済額で承諾してもらえるのか、一部放棄は可能なのか等、様々な調整をする必要があります。
また、税金の滞納はないのか、建物であれば占有している人が居ないかなど 、早めに確認しておく必要もあります。
3．任意売却の成立
すべての当事者（債権者）が合意し、売却手続きの準備が整うと決済日（実際に売買する日）が決まります。決済日には、当事者を含め関係者が集まります。
依頼を受けた司法書士が担保権の抹消や所有権移転等の登記関係書類の確認をし、売買代金の支払いが行われ、債権者により競売手続の取り下げがなされます。
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